• Data dodania: 25.02.2022
  • Tagi: Mieszkanie, Sprzedaż, Kredyt Hipoteczny, Hipoteka, Transakcja
Z kredytami hipotecznymi w Polsce żyjemy już prawie 30 lat. Wydawałoby się, że to wystarczająco dużo czasu, by się z nimi oswoić. Tymczasem podczas prezentacji nieruchomości, które agent nieruchomości „sprzedaje” na zlecenie właścicieli ciągle słyszy się pytania od osób zainteresowanych zakupem: czy tu jest kredyt? Jak mamy się zabezpieczyć, żebyśmy tego kredytu nie musieli potem spłacać („potem”, czyli gdy zostaniemy właścicielami nieruchomości).

Dla równowagi - również właściciele sprzedający swoje nieruchomości często niepokoją się przed podpisaniem umowy pośrednictwa sprzedaży: ale ja mam kredyt na moim mieszkaniu, czy to nie utrudni sprzedaży? Kiedy muszę spłacić kredyt? Czy spłaca go właściciel mieszkania i kredytu, czy kupujący? Odpowiedzi na wszystkie pytania - poniżej.

Zwracając się teraz szczególnie do tych, którzy przymierzają się do zakupu nieruchomości - jeśli zdecydujecie się na mieszkanie z rynku wtórnego, które będzie zabezpieczeniem spłaty bankowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego na jego zakup przez dotychczasowych właścicieli, nie obawiajcie się.

Otóż banki udzielają kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości będących zabezpieczeniem już wcześniej udzielonego kredytu na jego nabycie przez inny bank. Ale uwaga: nie udzielają kredytów na zakup nieruchomości, gdy w dziale Hipoteka jest wpis dotyczący pożyczki udzielonej przez parabanki, prywatne firmy lub osoby fizyczne. Kto jak kto, ale bank dba o swoje pieniądze.

Bankowy kredyt hipoteczny nie jest żadną wadą ani przeszkodą w zakupie nieruchomości, a więc i przy sprzedaży. Z formalnego punktu widzenia. Subiektywnie - każdy kupujący ma oczywiście prawo oceniać sytuację zgodnie z poczuciem bezpieczeństwa: swoim i swoich pieniędzy, i przy zakupie brać pod uwagę tylko nieruchomości „bez bankowego kredytu hipotecznego”.

Jak przebiega zakup / sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym?

1) Już na etapie sprawdzania stanu prawnego nieruchomości, którą się interesujemy, należy
poprosić właściciela o informację, ile wynosi aktualne saldo kredytu, czyli jaka kwota
pozostała do spłacenia. To ważne, bo musimy mieć pewność, że aktualne saldo kredytu nie
przewyższa aktualnej wartości sprzedawanej nieruchomości. Na tym etapie wystarczy zwykły zrzut ekranu wysokości salda z rachunku prowadzonego dla kredytu hipotecznego. Jeśli kwota kredytu pozostała do spłacenia jest wyższa niż wartość mieszkania tu i teraz - a to się zdarza przy kredycie walutowym (w uproszczeniu) - możemy nabyć taką nieruchomość, o ile sprzedający wyłoży z własnej kieszeni kwotę pokrywającą różnicę między swoim aktualnym zadłużeniem wobec banku i aktualną wartością nieruchomości.

2) Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży lub umowy sprzedaży notariusz
zażąda od sprzedającego zaświadczenia z banku, które będzie zawierało: zgodę banku na
jednorazową spłatę kredytu, stan zadłużenia na dzień sporządzania zaświadczenia, nr
rachunku technicznego do spłaty kredytu, obietnicę banku, że jak kredyt zostanie spłacony w całości, to bank zwolni prawne zabezpieczenie, tzn. wyda zaświadczenie-zgodę na
wykreślenie hipoteki.

Za wydanie przez bank opisanego powyżej zaświadczenia trzeba zapłacić. Ile? Zależy od
banku. Może być 50 złotych, ale czasami można usłyszeć od klientów sprzedających również o kwocie wyższej, np. 300 złotych. Bank ma określony czas na wydanie takiego zaświadczenia, nawet do 30 dni - to również zależy od konkretnego banku.

Kupujący, który nabywa nieruchomość za gotówkę, na podstawie zaświadczenia wpłaca
pieniądze bezpośrednio do banku kredytującego sprzedającego, na rachunek techniczny. Sprzedający nie ma uprawnień do pobrania pieniędzy z rachunku technicznego, czyli ten
rachunek jest dla sprzedającego „zamknięty”. Rachunek techniczny daje pewność
kupującemu, że kredyt zostanie spłacony, ponieważ pieniądze omijają sprzedającego. Powyższa procedura jest dokładnie opisana przez notariusza w treści umowy sprzedaży.

Kupujący, który nabywa nieruchomość częściowo za środki własne, a częściowo z kredytu nie otrzymuje do ręki pieniędzy z kredytu. Bank kupującego spłaca kredyt sprzedającego przelewając pieniądze na rachunek techniczny do spłaty kredytu. I znów: wszystko - krok po kroku - notariusz opisuje w treści umowy sprzedaży.

3/ Po podpisaniu przez strony umowy sprzedaży nieruchomości oraz spłaceniu kredytu sprzedającego, sprzedający składa w swoim banku wniosek o wydanie zgody na
wykreślenie hipoteki. Gdy ma już w ręku to zaświadczenie, natychmiast przekazuje je
nowemu właścicielowi nieruchomości wraz z kwotą 250 złotych - na opłacenie przez nowego
właściciela nieruchomości wniosku o wykreślenie hipoteki. Taki wniosek do sądu wieczysto-
księgowego może złożyć tylko aktualny właściciel nieruchomości, pomimo że wniosek
dotyczy kredytu poprzedniego właściciela.

Opisana tu procedura jest oczywiście również opisana w treści umowy sprzedaży.

Podsumowując – w Polsce kredyt hipoteczny jest powiązany z właścicielem mieszkania, a nie z nieruchomością. W praktyce więc procedury działają tak, by dać kupującemu gwarancję, że wraz ze sprzedażą nieruchomości następuje całkowita spłata kredytu hipotecznego dotychczasowego właściciela.