Nieruchomości

13 stycznia 2022

Stan prawny nieruchomości – dlaczego trzeba sprawdzać?

Decydując się na zakup nieruchomości, przyszły właściciel powinien mieć pewność, że jej stan prawny jest uregulowany i zgodny ze stanem faktycznym. Do właściciela nieruchomości należy więc obowiązek skompletowania wszelkiej koniecznej dokumentacji, na podstawie której kupujący, a później także notariusz, będą mogli określić aktualny stan prawny nieruchomości. Biuro nieruchomości wspiera swojego klienta w tych działaniach - nie tylko teoretycznie, ale także praktycznie. Agent może np. pomóc złożyć odpowiednie wnioski, odebrać gotowe dokumenty w urzędach, wspólnotach czy spółdzielniach.

Należy pamiętać, że każda nieruchomość będzie wymagać przygotowania różnych, specyficznych dla swojego rodzaju, dokumentów, chociaż niektóre będą się powtarzać bez względu na typ zbywanej nieruchomości.

W pierwszej kolejności właściciel może zostać poproszony przez kupującego (a już na pewno, przed transakcją, przez notariusza) o udostępnienie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Księga wieczysta jest dokumentem zawierającym m.in. dane dotyczące adresu, powierzchni, numeru działki, obrębu, sposób korzystania czy przeznaczenie nieruchomości, dane dotyczące właściciela bądź współwłaścicieli, a także informacje na temat praw, roszczeń, ograniczeń, zobowiązań hipotecznych czy innych zabezpieczeń na rzecz wierzycieli. Wgląd do ogólnodostępnej księgi wieczystej dla nieruchomości można uzyskać pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl.

Przed przejściem do bardziej zaawansowanych rozmów negocjacyjnych, bardzo ważne dla kupującego jest, aby właściciel nie robił problemów w udostępnieniu numeru księgi wieczystej. Jeśli nie ma nic do ukrycia, to z pewnością wykaże tę oraz pozostałe informacje dotyczące nieruchomości, a profesjonalny agent na pewno w tym pomoże, jednocześnie zapewniając bezpieczeństwo transakcji.

Jest to bardzo istotne, ponieważ inaczej mogłoby się okazać, że nieruchomość została wystawiona na sprzedaż z wadami prawnymi, którymi trzeba było się jak najszybciej (i dawno) zająć, żeby transakcja została przeprowadzona bez zbędnego oczekiwania w przypadku, gdy już pojawi się ktoś chętny do zakupu lub - w najgorszym wypadku, żeby w ogóle doszła do skutku. W takiej sytuacji niepotrzebne oczekiwanie na załatwienie wszystkich formalności mogłoby zainteresowaną osobę odstraszyć czy zniechęcić.

Kolejnym dokumentem, który jest niezbędny do przeprowadzenia transakcji jest tzw. podstawa nabycia, czyli tytuł prawny do nieruchomości - określająca, w jaki sposób sprzedający nabył do niej prawo. Mogło do tego dojść np. w drodze podpisania aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (rynek pierwotny), umowy sprzedaży, darowizny lub zamiany, mogło mieć też miejsce dziedziczenie (w takim wypadku konieczny będzie akt poświadczenia dziedziczenia lub prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku). W przypadku darowizny lub spadku potrzebne jest również zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego potwierdzające opłacenie, wygaśnięcie lub zwolnienie z podatku od spadków i darowizn.

Jeżeli mamy do czynienia z zawieraniem umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa, dla którego może, ale nie musi być założona księga wieczysta, trzeba będzie okazać zaświadczenie ze spółdzielni (tzw. zaświadczenie do sprzedaży). Ten dokument m.in. potwierdza przysługujące sprzedającemu prawo oraz brak zaległości w opłatach.

Dodatkowo, notariusz poprosi o zaświadczenie z urzędu gminy, poświadczające, że w mieszkaniu czy domu nikt nie jest zameldowany. Jeżeli nieruchomość posiada zadłużenie, np. w postaci niespłaconego do końca kredytu, konieczne też będzie zaświadczenie z banku zawierające informacje dotyczące zaciągniętego zobowiązania i jego aktualnego salda, numer rachunku, na który powinny wpłynąć pieniądze oraz zgodę na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty kredytu.

Przy sprzedaży działki (tj. nieruchomości gruntowej - zabudowanej lub niezabudowanej), bardzo istotnym dokumentem jest wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), określający jej przeznaczenie. Warto również poprosić o wypis i wyrys z rejestru gruntów. W przypadku braku uchwalonego planu, jeżeli została wydana, powinniśmy zapoznać się też z tzw. WZ-tką (decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), z której dowiemy się czy inwestycja, którą planujemy na danym terenie przeprowadzić ma rację bytu i spełnia wymogi dot. m.in. funkcji i cech zabudowy (np. możliwej wysokości budynku, który chcemy zbudować, kątu nachylenia dachu itd.). Bez tego nie otrzymamy pozwolenia na budowę. Potrzebne nam też będzie zaświadczenie na temat czy nieruchomość jest objęta uchwałą rady gminy o ustanowieniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oraz zaświadczenie, że nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty, która ustala zadania z zakresu gospodarki leśnej.

Dokumentów może być dużo więcej, w zależności od rodzaju transakcji, i trzeba nie tylko posiadać je wszystkie przed transakcją, ale też upewnić się, że są one w tzw. porządku i nie zawierają błędów czy braków.

Proces zakupu nieruchomości to poważna transakcja, niosąca za sobą szereg konsekwencji. Warto powierzyć zadanie sprawdzenia stanu prawnego specjalistom, którzy doradzą, co zrobić w przypadku, gdy w dokumentach pojawią się nieścisłości. Pamiętajmy, że większość niejasnych kwestii da się rozwiązać i transakcję można doprowadzić do szczęśliwego końca - pod warunkiem, że nie zostawimy tego na ostatnią chwilę lub oddamy w ręce kogoś, kto się na tym zna i nam w tym pomoże.