Marzenie o własnym mieszkaniu jest powszechne wśród młodych ludzi, jednak dla wielu z nich uzyskanie kredytu hipotecznego stanowi poważne wyzwanie. Wysokie wymagania banków dotyczące wkładu własnego, stabilnego zatrudnienia i wysokich dochodów sprawiają, że zakup własnego lokum staje się dla wielu osób praktycznie niemożliwy. W odpowiedzi na te trudności na rynku nieruchomości pojawia się alternatywa – wynajem z opcją wykupu.
To model, który pozwala na zamieszkanie w wymarzonym mieszkaniu od razu, jednocześnie dając najemcom czas na zgromadzenie środków potrzebnych do jego zakupu. Czy wynajem z dojściem do własności to realna szansa na własne „M” dla osób, które nie mogą liczyć na tradycyjne finansowanie hipoteczne? Jakie są zalety i ryzyka takiego rozwiązania? Przyjrzyjmy się bliżej temu tematowi.
Wynajem z opcją wykupu – na czym to polega?
Wynajem z opcją wykupu, znany również jako „rent to own” lub „najem z dojściem do własności”, to model finansowy, który łączy cechy tradycyjnego najmu i zakupu nieruchomości. W praktyce oznacza to, że najemca podpisuje umowę najmu z właścicielem nieruchomości, w której określone są warunki późniejszego zakupu.
Kluczowym elementem takiej umowy jest to, że część opłacanego czynszu jest zaliczana na poczet przyszłej ceny zakupu nieruchomości. Po zakończeniu okresu najmu najemca ma prawo – ale nie obowiązek – do wykupienia mieszkania na wcześniej ustalonych warunkach.
Model ten daje młodym osobom bez zdolności kredytowej realną szansę na zdobycie własnego lokum. W praktyce oznacza to, że najemca może zamieszkać w mieszkaniu natychmiast po podpisaniu umowy, jednocześnie zyskując czas na zgromadzenie wkładu własnego, poprawę swojej sytuacji finansowej lub uzyskanie zdolności kredytowej.
W wielu przypadkach warunki umowy najmu z opcją wykupu pozwalają także na zaliczenie części dotychczasowego czynszu na poczet ostatecznej ceny zakupu, co sprawia, że najemca nie traci wpłaconych pieniędzy, jeśli zdecyduje się na wykup lokalu.
Ciekawostki o rynku nieruchomości w Polsce!
- Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), w 2023 roku w Polsce podpisano 510,9 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości, co oznacza spadek o 3,8% w porównaniu z rokiem 2022. Warto zauważyć, że w 2022 roku liczba takich aktów wyniosła 531,2 tys., co stanowiło spadek o 24,3% w stosunku do roku 2021.
- Ceny mieszkań w Polsce kontynuowały trend wzrostowy w 2023 roku. Według danych GUS, średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosły o 8,8% w porównaniu z rokiem 2022. Największe wzrosty odnotowano w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław.
- Na rynku wtórnym, średnia cena ofertowa w siedmiu największych miastach Polski w III kwartale 2024 roku wyniosła 14 626 zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 16% w skali roku.
- W 2024 roku wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 87,1 miliarda złotych, co oznacza wzrost o 36,1% w porównaniu do poprzedniego roku. Warto jednak zauważyć, że 13,6 miliarda złotych tej kwoty pochodziło z wniosków kredytowych złożonych w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Zalety wynajmu z opcją wykupu
Dla młodych osób bez zdolności kredytowej wynajem z opcją wykupu oferuje kilka istotnych korzyści. Po pierwsze, najemca nie musi spełniać rygorystycznych wymagań banków dotyczących dochodów i wkładu własnego. Wystarczy podpisanie umowy z właścicielem nieruchomości, co eliminuje wiele formalności związanych z procesem uzyskania kredytu.
Drugą zaletą jest możliwość zamieszkania w mieszkaniu od razu po podpisaniu umowy. W przypadku kredytu hipotecznego proces zakupu nieruchomości może trwać kilka miesięcy, natomiast w przypadku najmu z opcją wykupu decyzja o zamieszkaniu jest podejmowana znacznie szybciej.
Trzecią korzyścią jest fakt, że część opłacanego czynszu jest zaliczana na poczet ceny zakupu mieszkania. Dzięki temu najemca nie traci całości pieniędzy przeznaczonych na najem – w przypadku decyzji o zakupie zyskuje realną korzyść finansową.
Kolejną zaletą jest elastyczność – po zakończeniu okresu najmu najemca ma prawo, ale nie obowiązek, do wykupienia nieruchomości. Jeśli sytuacja finansowa najemcy się zmieni lub mieszkanie przestanie spełniać jego/jej oczekiwania, może po prostu zakończyć umowę i poszukać innego lokalu.
Wyzwania i ryzyka związane z wynajmem z opcją wykupu
Mimo licznych korzyści wynajem z opcją wykupu wiąże się także z pewnymi ryzykami. Jednym z najpoważniejszych zagrożeń jest ryzyko utraty wpłaconych środków w przypadku rezygnacji z zakupu. W wielu umowach wynajmu z opcją wykupu zastrzega się, że w przypadku niewykupienia mieszkania najemca nie otrzyma zwrotu części czynszu zaliczanego na poczet ceny zakupu.
Innym problemem jest możliwość wzrostu wartości nieruchomości w trakcie trwania umowy. Jeśli cena mieszkania na rynku wzrośnie, najemca może zostać zmuszony do zapłacenia wyższej kwoty za wykupienie nieruchomości, nawet jeśli początkowo ustalona cena była niższa.
Kolejną trudnością są wysokie koszty najmu. W wielu przypadkach czynsz w modelu wynajmu z opcją wykupu jest wyższy niż w standardowym najmie, ponieważ zawiera on dodatkową kwotę przeznaczoną na poczet przyszłego zakupu.
Wynajem z opcją wykupu a kredyt hipoteczny
Wynajem z opcją wykupu stanowi alternatywę dla tradycyjnego kredytu hipotecznego. W przypadku kredytu konieczne jest spełnienie szeregu wymagań dotyczących zdolności kredytowej, historii kredytowej i stabilności zatrudnienia. Wynajem z opcją wykupu eliminuje te bariery, oferując prostszy dostęp do nieruchomości.
Czy wynajem z opcją wykupu to przyszłość dla młodych osób?
Rosnące ceny nieruchomości i zaostrzone wymagania kredytowe sprawiają, że dla wielu młodych osób wynajem z opcją wykupu staje się jedyną dostępną drogą do własnego mieszkania. Choć model ten wiąże się z pewnym ryzykiem, oferuje także szansę na uniknięcie pułapki długów i niestabilności finansowej.
Jeśli w najbliższych latach oferta najmu z opcją wykupu będzie się rozwijać, może stać się on realną alternatywą dla tradycyjnego kredytu hipotecznego – szczególnie w obliczu trudności na rynku kredytów mieszkaniowych.
Bibliografia:
- https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/03/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-IV-2023-.pdf
- https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2022-roku%2C8%2C6.html
- https://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5492/8/6/1/obrot_nieruchomosciami_w_2022_roku.pdf
- https://media.bik.pl/informacje-prasowe/846933/podsumowanie-roku-2024-na-rynku-kredytow-i-pozyczek-konsumenckich-w-polsce-wyzwania-i-prognozy-na-rok-2025
- https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2023-roku%2C8%2C7.html