Rok 2025 przynosi istotne zmiany w przepisach regulujących rynek nieruchomości w Polsce. Nowe regulacje mają na celu zwiększenie przejrzystości transakcji, ochronę konsumentów oraz dostosowanie definicji prawnych do aktualnych realiów rynkowych. Wprowadzone modyfikacje wpływają zarówno na deweloperów, jak i indywidualnych nabywców oraz sprzedających. Warto zatem przyjrzeć się najważniejszym zmianom, aby świadomie poruszać się po rynku nieruchomości w 2025 roku.
Najważniejsze zmiany w ustawach na 2025 rok
- Nowe definicje budynku i budowli
Od 1 stycznia 2025 roku wprowadzono precyzyjne definicje obiektów budowlanych na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Zmiany te mają na celu jednoznaczne określenie, które obiekty podlegają opodatkowaniu, co eliminuje dotychczasowe niejasności.
- Program "Klucz do mieszkania"
Wprowadzono nowe rozwiązania mające na celu ułatwienie nabycia mieszkań przez osoby nieposiadające własnego lokum. Program przewiduje realizację inwestycji przez spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y i SIM-y, z marżą nieprzekraczającą 25%. Nabywcy wybierani są na transparentnych i sprawiedliwych zasadach.
- Zmiany w opodatkowaniu nieruchomości
Nowe przepisy wprowadzają modyfikacje w zakresie podatku od nieruchomości, dostosowując stawki i zasady opodatkowania do aktualnych potrzeb rynku oraz sytuacji gospodarczej kraju.
Nowe definicje budynku i budowli
Od 1 stycznia 2025 roku obowiązują nowe definicje budynku i budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Dotychczas przepisy podatkowe odsyłały do definicji zawartych w prawie budowlanym, co prowadziło do niejednoznaczności i trudności interpretacyjnych.
Obecnie, zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, budynek to obiekt budowlany wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Natomiast budowlą są obiekty wzniesione w wyniku robót budowlanych, które nie są budynkami, ale pełnią funkcje użytkowe związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wprowadzenie tych definicji ma na celu jednoznaczne określenie, które obiekty podlegają opodatkowaniu, co eliminuje dotychczasowe niejasności i ułatwia prawidłowe naliczanie podatków.
Program "Klucz do mieszkania"
W ramach działań mających na celu zwiększenie dostępności mieszkań dla osób nieposiadających własnego lokum, wprowadzono program "Klucz do mieszkania". Program ten umożliwia realizację inwestycji mieszkaniowych przez spółdzielnie mieszkaniowe, Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) oraz Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM).
Cena takich mieszkań jest przystępna, z marżą nieprzekraczającą 25%, co ma na celu ograniczenie spekulacji cenowych i zapewnienie uczciwych warunków dla nabywców. Wybór nabywców dokonywany jest wyłącznie spośród osób nieposiadających mieszkania, na transparentnych i sprawiedliwych zasadach, co sprzyja realizacji polityki społecznej państwa w zakresie zapewnienia dostępu do mieszkań dla najbardziej potrzebujących.
Zmiany w opodatkowaniu nieruchomości
W 2025 roku wprowadzono istotne zmiany w zakresie opodatkowania nieruchomości. Nowe przepisy dostosowują stawki podatku od nieruchomości do aktualnych potrzeb rynku oraz sytuacji gospodarczej kraju.
Celem tych zmian jest zapewnienie stabilnych dochodów dla jednostek samorządu terytorialnego oraz sprawiedliwe obciążenie podatkowe właścicieli nieruchomości. Wprowadzone modyfikacje mają również na celu uproszczenie systemu podatkowego i eliminację dotychczasowych niejasności interpretacyjnych, co przyczyni się do zwiększenia przejrzystości i efektywności systemu podatkowego w obszarze nieruchomości.
Wpływ zmian na rynek nieruchomości
Wprowadzone zmiany w przepisach mają istotny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Nowe definicje budynku i budowli pozwalają na jednoznaczne określenie obiektów podlegających opodatkowaniu, co eliminuje dotychczasowe niejasności i ułatwia prawidłowe naliczanie podatków. Program "Klucz do mieszkania" zwiększa dostępność mieszkań dla osób nieposiadających własnego lokum, co może przyczynić się do zwiększenia popytu na rynku nieruchomości i wpłynąć na stabilizację cen.
Zmiany w opodatkowaniu nieruchomości dostosowują system podatkowy do aktualnych warunków rynkowych, co może zwiększyć zainteresowanie inwestorów oraz ułatwić lokalnym samorządom zarządzanie budżetami. Nowe przepisy eliminują także dotychczasowe niejasności prawne, co powinno przełożyć się na większe bezpieczeństwo transakcji na rynku nieruchomości.
Jak nowe przepisy wpłyną na kupujących?
Dla osób planujących zakup mieszkania w 2025 roku, nowe regulacje mogą oznaczać większą przejrzystość i bezpieczeństwo transakcji. Precyzyjne określenie definicji budynku i budowli ułatwi wyliczanie kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości, co pozwoli lepiej oszacować całkowite koszty zakupu.
Sprawdź także: 6 sposobów na to, jak nie należy przeprowadzać prezentacji nieruchomości
Jak nowe przepisy wpłyną na sprzedających?
Sprzedający również odczują skutki wprowadzonych zmian. Jednoznaczne definicje budynku i budowli mogą oznaczać konieczność dostosowania ogłoszeń i ofert sprzedaży do nowych przepisów podatkowych. Zmiany w zakresie opodatkowania nieruchomości mogą wpłynąć na kalkulację cen nieruchomości, a także na wysokość należnych podatków.
Przepisy dotyczące przejrzystości transakcji i ochrony kupujących mogą także oznaczać konieczność bardziej szczegółowego przygotowywania dokumentacji sprzedażowej oraz większą liczbę formalności do spełnienia przy zawieraniu transakcji.
Wyzwania i korzyści dla deweloperów
Nowe przepisy wpłyną także na działalność deweloperów. Ustalenie jednolitych zasad opodatkowania budynków i budowli pozwoli na bardziej precyzyjne wyliczanie kosztów inwestycji. Deweloperzy będą mogli lepiej oszacować koszty związane z realizacją nowych projektów, co powinno przełożyć się na bardziej konkurencyjne ceny mieszkań na rynku pierwotnym.
Program "Klucz do mieszkania" stwarza dodatkowe możliwości dla deweloperów realizujących projekty mieszkaniowe na potrzeby społeczne – inwestycje realizowane w ramach tego programu będą mogły liczyć na preferencyjne warunki finansowania i niższe koszty realizacji.
Co warto wiedzieć o procedurach notarialnych na 2025 rok?
W 2025 roku wprowadzono obowiązek dokładniejszego weryfikowania stanu prawnego nieruchomości przed podpisaniem aktu notarialnego. Notariusze są zobowiązani do przedstawienia pełnych informacji na temat obciążeń hipotecznych, praw do nieruchomości oraz ewentualnych roszczeń osób trzecich. W praktyce oznacza to, że przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży notariusz będzie musiał uzyskać komplet dokumentów z księgi wieczystej oraz sprawdzić zgodność wszystkich danych dotyczących nieruchomości.
Wprowadzone zmiany obejmują także ułatwienia w zakresie dokumentacji niezbędnej do zawarcia aktu notarialnego. Obecnie sprzedający są zobowiązani do dostarczenia pełnej dokumentacji dotyczącej nieruchomości, w tym wypisu z rejestru gruntów, decyzji o warunkach zabudowy oraz zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami wobec wspólnoty mieszkaniowej.
Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, bank zobowiązany jest do wydania zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia oraz warunkach zwolnienia hipoteki. Ułatwi to notariuszom weryfikację stanu prawnego nieruchomości oraz przyspieszy cały proces finalizacji transakcji.
Zmiany w zakresie kredytów hipotecznych
Od 1 stycznia 2025 roku wprowadzono istotne zmiany dotyczące kredytów hipotecznych. Nowe przepisy nakładają na banki obowiązek dokładniejszej weryfikacji zdolności kredytowej klientów, biorąc pod uwagę zarówno aktualne, jak i prognozowane koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Banki będą zobowiązane do uwzględniania w ocenie zdolności kredytowej nowej wysokości podatku od nieruchomości oraz kosztów związanych z opłatami za użytkowanie wieczyste.
Dodatkowo wprowadzono ograniczenia w zakresie maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości (LTV – Loan to Value). Od 2025 roku maksymalne LTV wynosi 80% wartości nieruchomości, co oznacza, że kredytobiorca będzie musiał dysponować wkładem własnym na poziomie minimum 20% wartości nabywanej nieruchomości.
Zmiany w zakresie umów najmu
W 2025 roku wprowadzono również zmiany dotyczące umów najmu, które mają na celu zwiększenie ochrony praw lokatorów oraz uregulowanie zasad wynajmu mieszkań na rynku prywatnym. Jedną z kluczowych zmian jest obowiązek zawierania umów najmu w formie pisemnej. Umowa najmu powinna zawierać dokładne informacje dotyczące:
- wysokości czynszu i opłat dodatkowych,
- terminu płatności,
- zasad wypowiedzenia umowy,
- stanu technicznego lokalu na dzień przekazania.
Wprowadzenie tego obowiązku ma na celu ograniczenie liczby sporów sądowych dotyczących najmu oraz zapewnienie większej przejrzystości warunków wynajmu.
Jeśli planujesz zakup, sprzedaż lub wynajem nieruchomości w 2025 roku, warto już teraz zapoznać się ze szczegółami nowych przepisów. Warto także skonsultować się z notariuszem oraz doradcą podatkowym, aby odpowiednio przygotować się na zmiany w zakresie opodatkowania i procedur transakcyjnych. Dokładna znajomość przepisów pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i podejmować świadome decyzje na rynku nieruchomości w nadchodzącym roku.
Bibliografia:
https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/klucz-do-mieszkania