28 kwietnia 2023 roku wszedł w życie obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego.

Świadectwo energetyczne to dokument, który określa „obliczeniowe" zużycie energii na potrzeby Centralnego Ogrzewania i przygotowania Ciepłej Wody Użytkowej. Dokument ten wskazuje, jaka jest charakterystyka energetyczna danego mieszkania lub budynku (tj. jakie jest zapotrzebowanie na energię wynikające z ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji, c.w.u.) i może mieć znaczny wpływ na wartość nieruchomości poprzez oszacowanie kosztów utrzymania danej nieruchomości.

Przepisy w Polsce wdrażane są zgodnie z obowiązującą ustawą: Tekst jednolity: Dz. U. 2014 poz. 1200 z dnia 19 sierpnia 2009 roku, Tekst ogłoszony: Dz. U. Poz. 2206 z dnia 27 października 2022 roku (ustawa z dnia 7 października).

Chociaż pierwsze wdrożenie Dyrektywy Unijnej 2010/31/UE dotyczącej świadectwa charakterystyki energetycznej miało miejsce 1 stycznia 2009 roku, dopiero teraz zaczęły obowiązywać przepisy, które wprowadzają wymóg posiadania certyfikatu, przekazywanego przy odbiorze, dla każdego nowo wybudowanego bądź oddawanego do użytkowania budynku (wymóg przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy lub przy udzieleniu pozwolenia na użytkowanie).

Zmiany dotyczą także budynków wybudowanych na podstawie projektów budowlanych sprzed 19.09.2020 roku, budynków o powierzchni użytkowej większej niż 500 mkw., w których świadczone są usługi dla ludności (kopia certyfikatu musi być umieszczona w widocznym miejscu - obowiązek właściciela lub zarządcy budynku) oraz obligować będą właścicieli domów i mieszkań, którzy będą swoje nieruchomości sprzedawać lub wynajmować.

Dyrektywa a certyfikat energetyczny – jakie są wytyczne?

Ważność certyfikatu upływa po 10 latach od dnia jego sporządzenia - chyba, że w budynku zmieni się zużycie energii, np. na skutek termomodernizacji. Standardowe wytyczne to:

• obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla nowo wybudowanych budynków w momencie oddania ich do użytkowania (zapewnienie świadectwa dla każdego lokalu jako nowy obowiązek deweloperów),
• wdrożenie mechanizmów koniecznych do przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie budynków lub ich części,
• regularna kontrola systemów ogrzewania lub klimatyzacji w przypadku dokonania zmian mających wpływ na efektywność energetyczną budynków,
• dopuszczenie formy elektronicznej świadectw charakterystyki energetycznej i protokołów z kontroli systemów ogrzewania lub klimatyzacji.

Świadectwo energetyczne występuje w dwóch formach: papierowej oraz elektronicznej. Papierowa jest opatrzona numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, i osobistym podpisem osoby uprawnionej do sporządzania świadectw.

Elektroniczna wersja wyróżnia się numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub osobistym podpisem osoby uprawnionej.

Kto musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Każdy właściciel budynku, który chce sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość, musi posiadać aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej. Ponadto, nowo wybudowane budynki również muszą posiadać takie świadectwo przed oddaniem ich do użytku. Dokument ten informuje potencjalnych nabywców lub najemców o efektywności energetycznej budynku, co może wpłynąć na ich decyzję o zakupie lub wynajmie. Kogo zatem obowiązuje posiadanie takiego dokumentu?

• właściciela lub zarządcę budynku lub jego części,
• osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• osobę, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Warto zwrócić uwagę, że niektóre budynki, takie jak obiekty sakralne czy zabytkowe, mogą być zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Jednak w większości przypadków jest to obowiązkowy dokument, który musi być przedstawiony na żądanie zainteresowanej strony.

W jakich sytuacjach świadectwo charakterystyki energetycznej jest konieczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to ważny dokument, który odgrywa kluczową rolę w wielu aspektach związanych z nieruchomościami. Jego głównym celem jest przedstawienie informacji na temat efektywności energetycznej budynku, co pozwala potencjalnym nabywcom lub najemcom dokładnie ocenić koszty związane z eksploatacją nieruchomości. Świadectwa energetycznego wymaga:

• sporządzenie aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• zawarcie umowy najmu (kopia świadectwa w wersji papierowej lub w formie wydruku w wersji elektronicznej).

Właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek przekazać kopię świadectwa charakterystyki energetycznej (w przypadku wersji papierowej) lub wydruk tego świadectwa (w przypadku postaci elektronicznej), nieodpłatnie, w ciągu 14 dni od złożenia wniosku przez właściciela części budynku lub osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Warto zaznaczyć, że deweloper ma już obowiązek sporządzać świadectwo charakterystyki energetycznej dla każdego mieszkania, a nie - jak dotychczas - tylko dla budynku.

Obowiązek notariusza a świadectwo energetyczne

Notariusz pełni kluczową rolę w procesie przenoszenia własności nieruchomości, gwarantując legalność i prawidłowość transakcji. W wielu krajach, w tym w Polsce, podczas zawierania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości, notariusz ma obowiązek upewnić się, że strony transakcji są świadome obowiązku przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej poprzez:

• odnotowanie w akcie notarialnym faktu przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej,
• w przypadku braku przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza osobę zobowiązaną do przekazania tego dokumentu o karze grzywny (do kwoty 5000 zł) za niewykonanie tego obowiązku.

Uwaga: najemca i nabywca nie mogą zrzec się otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej ani jego kopii w formie papierowej lub wydruku z wersji elektronicznej.

Właściciel lub zarządca budynku lub jego części, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub podmiot, który działa na ich zlecenie muszą podać w treści reklamy lub ogłoszenia:

• wskaźniki zapotrzebowania na energię użytkową i końcową,
• wskaźniki na nieodnawialną energię pierwotną,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu,
• jednostkową wielkość emisji CO2.

Głównie do tego potrzebne jest świadectwo energetyczne domu, mieszkania lub innego budynku.

Dane potrzebne do sporządzenia świadectwa energetycznego

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku to dokument, który ocenia efektywność energetyczną budynku. Aby dokładnie i prawidłowo sporządzić takie świadectwo, ekspert ds. energetyki potrzebuje szeregu konkretnych danych dotyczących nieruchomości:

• plan budynku, domu, mieszkania,
• rok oddania do użytkowania,
• powierzchnia użytkowa,
• rodzaj ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
• ogólne dane o budynku,
• poziom zużycia energii,
• informacje o przegrodach i ich ociepleniu.

Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego

Kwoty za sporządzenie dokumentu zależą od rodzaju nieruchomości i oscylują obecnie w granicach 300-500 zł za mieszkanie, 500-700 zł za dom jednorodzinny.

Można spodziewać się, że - biorąc pod uwagę szybko rosnący popyt - ceny, przynajmniej tymczasowo, ulegną znacznemu wzrostowi. Z czasem, w miarę nasycenia, sytuacja powinna się ustabilizować, być może na poziomie 500-700 zł za mieszkanie, powyżej 1000 zł za dom.

Zgodnie z aktualnymi stawkami certyfikat energetyczny dla budynku wymaga też przeprowadzenia audytu przez specjalistę. To koszt na poziomie od 200 złotych w górę. Cena wydania certyfikatu jest zależna od lokalizacji – najczęściej jednak wynosi kilkaset złotych.